Studiu de caz evaluare: estimarea fluxurilor de numerar pentru evaluarea prin metoda DCF (inchiriere de birouri)

Abordarea pe baza de venit

In cadrul acestei abordari se estimeaza valoarea unei intreprinderi, sau a unui pachet de actiuni prin calcularea valorii prezente a veniturilor anticipate pentru proprietari/investitori.

Intrucat compania genereaza venituri repetabile din activitatea de inchiriere de spatiu, iar chiria nu s-a modificat semnificativ de-a lungul intervalului de timp in care s-au generat aceste venituri, pentru estimarea valorii prin abordarea pe baza de venit s-a folosit metoda actualizarii fluxurilor de numerar.Valoarea intreprinderii este reflectata de fluxul de numerar generabil in viitor, actualizat prin aducerea in prezent a fluxurilor viitoare in baza unui cost de oportunitate ce reflecta caracteristicile de risc si valoarea in timp a banilor. La acest flux actualizat se adauga valoarea realizabila neta a activelor considerate in afara exploatarii.

Compania prezinta urmatoarele active in afara exploatarii, active care vor fi evaluate la valoarea realizabila neta:

  • Investitii imobiliare constand in teren in exces;
  • Investitii imobiliare constand in cladiri propuse pentru dezafectare;
  • Instalatii, utilaje, obiecte de mobilier si autoturisme care nu sunt folosite in exploatare, respectiv pentru a genera venituri conform cu obiectul de activitate al intreprinderii.
  • Investitii financiare pe termen lung.

Intrucat evaluarea se face de pe o baza majoritara am folosit in metoda fluxurilor de numerar actualizate fluxul de numerar la dispozitia actionarilor:

Profit curent net + Cheltuielile cu amortizarea – Investitii in bunuri de capital – Cresterea/+ Descrestere capitalului de lucru + Imprumuturile nete de rambursari

Pentru estimarea profitului net s-a pornit de la estimarea veniturilor si a principalelor tipuri de cheltuieli in baza relatiei existente intre aceste cheltuieli si evolutia veniturilor, respectiv in baza unor contracte existente la momentul evaluarii. Cheltuielile au fost preluate din contul de profit si pierdere de la 31.12.2008, mai putin cheltuielile care s-au considerat a fi nejustificate sau nerepetabile. De asemenea, s-au preluat retratarile efectuate asupra cheltuielilor salariale, cheltuielilor cu contributiile sociale si asupra amortizarii dupa ce au fost scoase in afara exploatarii elemente supuse amortizarii.

Cash-flow-ul astfel obtinut a fost actualizat utilizand costul capitalului calculat (vezi speta anterioara) si s-a obtinut valoarea societatii.

Valoare terminala a fost calculata prin impartirea cash-flow-ului disponibil pentru actionari din anul 2014 (considerat a fi cash-flow-ul din anul 2013 ajustat pentru cresterea veniturilor, conform cu rata de crestere a veniturilor) la diferenta dintre costul capitalurilor proprii si rata de crestere perpetua.

Prin insumarea cash-flow-ului disponibil pentru actionari actualizat din perioada de previziune explicita si a valorii terminale actualizate se obtine o valoare la care am adaugat valoarea activelor aflate in afara exploatarii si am obtinut valoarea intreprinderii.

This entry was posted in Evaluare and tagged , , , , , , , , , . Bookmark the permalink.