Studiu de caz – evaluare constructie industriala plus teren aferent – Metoda capitalizarii venitului

-extras din raportul de evaluare- cum se poate calcula valoarea de piata a unei constructii industriale prin metoda capitalizarii venitului – Exemplu:

Capitalizarea venitului este o metodă de randament folosită pentru imobile generatoare de venit, cum ar fi clădirile comerciale, industriale cu destinaţie generală sau depozitele.

Chiria este relaţionată la venitul potenţial care poate fi generat prin închirierea spaţiului, ajustat cu gradul de ocupare şi cu cuantumul cheltuielilor efecutate pentru a obţine respectivele venituri din chirii. În final se ajunge la un venit anual net care, prin capitalizare oferă o indicaţie cu privire la valoarea proprietăţii generatoare de venit. Rata de capitalizare se obţine din piaţă şi reprezintă raportul dintre veniturile recurente generate de proprietăţi tranzacţionate şi valoarea de vânzare a acestora.

Prin capitalizarea venitului net efectiv anual, considerat constant, rezultă valoarea imobilului. Transformarea se face prin divizarea venitului anual net efectiv estimat la o rată de capiatlizare sau prin multiplicarea cu un factor de multiplicare.

In cazul de fata pentru evaluarea unei constructii industriale s-a aplicat metoda capitalizarii veniturilor din chirii prin aplicarea tarifelor medii din îchiriere de pe piaţa pentru imobile similare. Chiria medie, gradul de ocupare şi rata de capitalizare utilizată au fost preluate din studiul de piaţă efectuat de CB Richard Ellis, intitulat Market Overview – Romania Industrial, S2 2010.

Valoarea construcţiei închiriabile este dată de următoarea formulă:

Valoare = [(Venit potenţial brut x Gradul de ocupare) – Cheltuielile proprietarului aferente imobilului închiriat (impozite, taxe, asigurare, management, etc.)]/rata de capitalizare

Venitul potenţial brut a fost considerat ca fiind de 3,8 euro pe mp, rata de neocupare a fost estimată a fi de 14%, iar rata de capitalizare a fost estimată a fi de 10,25%. Conform raportului Market Report – Evolution of the Industrial Sector in the First Six Months of the Year, 29 septembrie 2010, realizat de The Advisers, cheltuielile proprietarului aferente imobilului închiriat s-au situat în intervalul 0,70 şi 0,95 euro/mp în anul 2010.

Valoari lunare Suprafaţă Euro pe mp Valoare totală (euro)
Venit brut potenţial 5.000 3,8 19.000
Grad de necocupare 5.000 14% 14%
Grad de ocupare 5.000 86% 86%
Venit brut efectiv 5.000 3,268 16.340
Cheltuieli administrative 5.000 0,7 3.500
Venit net efectiv 5.000 2,568 12.840
Rata de actualizare 5.000 10,25% 10,25%
Valoare lunară 125.268,29
Valoare anuală 1.503.219,51

În concluzie valoarea de randament a construcţiei industriale, în ipoteza închirierii acestei, este de 1.503.220 euro, fără TVA, respectiv 6.440.995lei, fără TVA, la un curs de 4,2848 lei/euro.

La această valoare se adaugă valoarea terenului excedentar obținută la capitolul precedent prin metoda comparației directe.

This entry was posted in Evaluare and tagged , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *