Studiu de caz evaluare: calcul costul capitalului pentru o societate ce activeaza in Romania in domeniul inchirierii de spatii de birouri

Costul capitalurilor proprii – studiu de caz evaluare la 31.12.2008

Costul capitalului a fost estimat folosit modelul CAPM (Capital Asset Pricing Model) extins.

Costul capitalurilor proprii = Rata randamentului fara risc + Beta x Prima de risc specifica pietei de capital + Prima de risc aferenta companiilor mici listate + Prima de risc aferenta companiilor nelistate

Rata randamentului fara risc

Rata randamentului fara risc a fost considerata ca fiind randamentul obligatiunilor emise de trezoreria SUA pe o durata de 10 ani, randament calculat la data 31.12.2008. A fost aleasa rata randamentului  la obligatiuni cu scadenta pe termen lung pentru a exista o adecvare la durata previziunilor. Conform tabelului de mai jos obtinut prin interogare de pe site-ul www.bvresources.com randamentul pentru obligatiuni pe 10 ani emise de trezoreria SUA era de 2,25%.

Beta (coeficient de risc sistematic)

In cazul de fata Beta reprezinta o masura standardizata a riscului industriei fata de riscul pietei de capital. Beta a fost calculata folosind companii comparabile selectate cu ajutorul bazei de date AMADEUS (accesul se face contra cost). Criteriile dupa care s-au cautat companii comparabile au fost urmatoarele:

  • Compania sa fie listata
  • Compania sa fie din Uniunea Europeana
  • Compania sa obtina venituri din activitatea de inchiriere proprietati imobiliare (cod NACE 682 Renting and operating of own or leased real estate)
  • Cifrele obtinute sa fie aferente anului 2008

Au fost generate 169 de companii. La companiile rezultate au fost aplicate urmatoarele filtre:

  • Au fost selectate doar companiile pentru care Beta Reference Indice 1 – year 1 era calculat
  • Radamentul capitalului investit (Return on Capital Employed) sa fie negativ (intrucat si compania evaluata generase pierderi)

In urma aplicarii acestor filtre, au ramas 21 de companii considerate comparabile. Rezultatele sunt redate in tabelul de mai jos:

Company name Beta – Reference indice 1 – beta – 1 year Return on Capital Employed (%)  2008
LAND SECURITIES GROUP PLC 0,94 -42,92
PIRELLI & C. REAL ESTATE S.P.A. 0,45 -29,11
CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG 0,95 -4,15
ESTAVIS AG 0,97 -3,21
YOUNIQ AG -0,20 -6,44
URBAS GUADAHERMOSA, S.A. 0,43 -51,60
SBC SVERIGES BOSTADSRÄTTSCENTRUM AB 0,69 -80,89
ARCO VARA AS 1,39 -68,88
ENGEL EAST EUROPE N.V. -0,23 -4,70
FONDS UND IMMOBILIEN HOLDING MÜNCHEN AG 0,23 -12,04
MONTEA SCA 0,23 -2,70
IC IMMOBILIEN HOLDING AG 0,26 -25,05
GROUPIMO S.A. 0,60 -79,74
REAL ESTATE INVESTORS PLC -0,01 -21,78
FINANCIERE SICOMAX -2,32 -3,64
AMCI HABITAT, S.A. 0,13 -7,13
YMOS AG -0,40 -4,11
METRO BALTIC HORIZONS PLC -0,12 -90,73
REINHOLD POLSKA AB 0,50 -16,57
AYCO GRUPO INMOBILIARIO, S.A. -0,11 -56,47

Site-urile companiilor de mai sus au fost verificate pentru a se determina obiectul de activitate publicat. In urma verificarii au fost eliminate ca fiind neconforme urmatoarele companii:

ARCO VARA AS, AMCI HABITAT SA, ALERION CLEAN POWER SPA si REINHOLD POLSKA AB. Restul companiilor se ocupa cu dezvoltarea de ansambluri rezidentiale, inchirierea si intretinerea acestora sau intermediarea achizitiei si vanzarii de locuinte. Companiile ramase au fost ordonate crescator in functie de Beta si s-a ales valoarea mediana a acestuia ca fiind reprezentativa pentru industrie si pentru a fi folosita in cadrul evaluarii companiei noastre. Beta rezultata este 0.25 ceea ce indica o corelatie slaba cu piata de capital.

Prima de risc aferent pietei de capital

Pentru prima de risc aferenta pietei de capital  am folosit informatii disponibile pentru anul 2008 afisate pe site-ul http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/ din cadrul sectiunii Risk Premiums for Other Markets – 2008. Prima de risc include si riscul de tara valabil pentru anul 2008 si este calculat in baza informatilor publicate de agentia de rating Moody’s.

Riscul de tara, specific Romaniei conform parcurgerii pasilor de mai sus, este de 8,9% si corespunde unui rating de tara Baa3. Modelul se bazeaza pe folosirea randamentului fara risc aferente titlurilor de state emise de Trezoreria SUA, intrucat inglobeaza riscul de tara in cadrul primei de risc aferente pietei de capital.

Prima de risc aferenta companiilor nelistate

Prima de risc aferenta companiilor nelistate s-a obtinut prin selectarea de comparabile, diferentierea lor in functie de criteriul companii listate/companii nelistate, alegerea medianei pentru randamentul capitalului utilizat (Return on Capital Employed) si stabilirea diferentei dintre mediana companiilor nelistate si mediana companiilor listate. Pentru companii comparabile s-a folosit aceeasi baza de date AMADEUS.

Criteriile in functie de care au fost ales comparabilele sunt urmatoarele:

  • Compania sa fie din Uniunea Europeana
  • Compania sa obtina venituri din activitatea de inchiriere proprietati imobiliare (cod NACE 682 Renting and operating of own or leased real estate)
  • Cifrele obtinute sa fie aferente anului 2008

Din baza de date au fost generate 22 de companii listate care corespund criteriului de listare si 9.064 de comapanii nelistate. Mediana indicatorului Return on Capital Employed este de 0,42% pentru companiile listate si de 4,68% pentru companiile nelistate, iar diferenta dintre acestea, reprezentand prima de risc pentru investirea in companii nelistate, este de 4,26%.

Intrucat baza de date AMADEUS nu oferea informatii privind capitalizarea de piata la data 31.12.2008 pentru companiile generate, nu s-a calculat prima de risc aferenta randamentelor inregistrate de companiile cu capitalizare bursiera mai mica fata de companiile cu capitalizare bursiera mai mare.

Pentru comparabilele selectate mediana raportului datorii/total active a fost de 0,3. In consecinta raportul Datorii/Capitaluri proprii este de 0,42 adica 0,3/(1-0,3). Beta ajustata pentru gradul de indatorare devine 0,25 x (1+0,42) = 0,35.

Costul capitalului propriu = 2,25%+ 0,35 x 8,9% + 4,26% = 9,63%

rata reala = (1 + rata nominala)/(1+rata inflatiei) – 1

Rata inflatiei pentru USD la 31.12.2008 a fost de 3,85%. (www.inflaitondata.com).

Costul capitalului propriu in termeni reali este de (1+0,0963)/(1+0,0385)-1 = 5,57%.

This entry was posted in Evaluare and tagged , , , , , , , , , , , , , , , , . Bookmark the permalink.