Raspuns:

Din punct de vedere economic neincasarea in termen produce dificultati la nivelul fluxurilor de trezorerie. O abordare pentru a stabili valoarea pagubelor ar putea consta in evaluarea castigului pe care societatea l-a sacrificat din cauza ca nu a dispus de lichiditati pentru evaluarea oportunitatilor la data la care creanta era exigibila.

Un nivel minim de randament pe care societatea l-ar fi putut obtine, indiferent de oportunitatile de investitie, consta in nivelul unui randament sigur constituit din rata de dobanda pentru depozite bancare sau pentru titluri de stat.

In opinia noastra, cea mai corecta abordare ar consta in calcularea costului capitalului societatii si evaluarea valorii daunei prin prisma acestui indicator. Odata stabilit costul capitalului, acesta poate fi capitalizat prin inmultirea cu valoarea creantei neincasate, unde perioada de timp pentru capitalizare este egala cu perioada dintre momentul exigibilitatii creantei si momentul la care se inregistreaza in contabilitate dauna.

Costul capitalului, specific societatii este reprezentat de costul mediu ponderat care ia in considerare costul capitalurilor proprii si costul de indatorare, in cazul in care societatea este finantata prin credite purtatoare de dobanda. Costul capitalului propriu se calculeaza in diverse moduri si va recomand aplicarea modelului CAPM (Capital Asset Pricing Model). Formula modelului este urmatoarea:

Costul capitalului propriu = randamentul fara risc aferent titluri de stat pentru state care au un rating AAA (conferit de marile agentii de rating) plus beta (indicator privind riscul aferent domeniului de activitate al societatii pentru care se calculeaza) inmultit cu prima de risc specifica pietei in care activeaza societatea pentru care se calculeaza. La formula clasica se adauga si o prima de risc specifica pentru faptul ca modelul a fost dezvoltat avand in vedere societati tranzactionate pe bursa de valori, iar o societate necotata prezinta riscuri suplimentare.

Prima de risc este reprezentata de randamentul societatilor care activeaza pe piata din care se scade randamentul considerat sigur, fara risc.

Capitalizarea se face folosind urmatoarea formula: D = Valoare creanta x (Costul mediu ponderat al capitalului, exprimat procentual) ^ numarul de perioade pentru care nu s-a incasat. Daca perioada de referinta este exprimata in luni atunci se trec numarul de luni pentru care nu s-a incasat, dar in acelasi timp se foloseste un cost lunar, prin impartirea la costului mediu ponderat la 12. Daca se calculeaza in functie de numarul de zile, atunci costul mediu ponderat se imparte la 365 si toata fractia se ridica la o putere exprimata in numar de zile.

1. Interactioneaza in mod frecvent cu autoritatile fiscale. Consultantii Viboal Consulting ofera asistenta privind sustinerea documentatiei pregatite pe perioada inspectiei fiscale, asigurandu-se ca inspectorii fiscali inteleg in mod corect modelul de afaceri si argumentele expuse, mimizand riscul de a impune ajustari nefundamentate. De asemenea, specialistii Viboal Consulting asista clientii in formularea punctului de vederea cu privire la constatarile echipei de inspectie fiscala in materie de preturi de transfer, notate in cadrul raportului de inspectie fiscala. In plus, in cazul in care clientii se considera nedreptatiti de abordarea autoritatilor fiscale, echipa de consultanti va poate furniza asistenta in redactarea unei contestatii la decizia de impunere, iar prin cabinetul de avocatura colaborator va poate furniza asistenta in solutionarea unui eventual litigiu fiscal. De asemenea, Viboal Consulting, va poate pune la dispozitie un expert contabil judiciar in vederea formularii unei opinii de specialitate in cadrul unui litigiu fiscal.

Prin interactionarea constanta cu autoritatile fiscale, consultantii Viboal Consulting au dobandit o buna cunoasterea a practicilor, interpretarilor si abordarilor autoritatilor fiscale cu privire la diverse aspecte sensibile din cadrul documentatiei privind dosarul preturilor de transfer.

2. Detine accesul la resurse de informare (publicatii de specialitate, seminarii tematice organizate de institutii abilitate, practici ale autoritatilor fiscale din alte jurisdctii).

3. Detine accesul la baze de date (precum Amadeus, dezvoltata pe aceeasi platforma ca si baza de date Orbis utilizata de autoritatile fiscale) care ii permite sa efectueze studii de comparabilitate si sa testeze daca preturile/marjele practicate se incadreaza in marja de piata. Cea mai frecventa lipsa in cadrul unui dosar de preturi de transfer pregatit intern sau de catre o societate de consultanta/contabilitate/avocatura care nu are acces la baza de date consta in absenta unui studiu de comparabilitate care sa fundamenteze analiza economica. Practic, in lipsa unui studiu realizat pe societati care efectueaza tranzactii comparabile, nu se poate proba ca preturile/marjele se afla la nivel de piata, ceea ce constituie esenta unui dosar de preturi de transfer. In practica, autoritatile fiscale resping cel mai frecvent dosarul preturilor de transfer pregatit intern pentru ca nu este fundamentat cu un studiu de comparabilitate.

4. A dobandit experienta in analiza profilului functional pentru diferite tipologii de societati – comisionari, distribuitori cu drepturi limitate, distribuitori cu drepturi depline, producatori in regim lohn, producatori contractati, producatori cu drepturi depline, etc. fiind in masura sa efectueze studii de comparabilitate relevante.

5. Completeaza cunostintele de specialitate privind pregatirea unui dosar de preturi de transfer cu experienta in fiscalitate, contabilitate, analiza financiara si evaluare.

Cunostintele de fiscaliate ne permit sa identificam riscurile fiscale aferente activitatii clientilor si sa le minimizam prin asigurarea conformitatii si prin pregatirea unui memorandum adresat managementului in vederea unei corectii viitoare.

Cunostintele contabile ne permit sa extragem informatia bruta din evidentele contabile si sa filtram informatia financiara relevanta pentru calculul indicatorilor financiari, ne permit sa gasim solutii pentru alocarea costurilor in functie de chei de alocare relevante, acolo unde sistemul contabil nu prezinta o detaliere pertinenta.

Cunostintele de analiza financiara ne permit sa intelegem modelul de afacere al clientilor si sa il relationam la contextul economic, la factorii care afecteaza industria si gasim justificari pentru evolutia indicatorilor financiar ai societatii analizate.

Cunostintele de evaluare se completeaza in mod ideal cu setul de cunostinte necesare intelegerii ansamblului de functii si riscuri si sunt asimilate in cadrul metodelor de estimare a preturilor de transfer, avand trasaturi comune. Un astfel de exemplu il constituie metoda comparatiei care este utilizata de ambele sisteme pentru a stabili valoarea de piata, respectiv pentru a demonstra incadrarea in marja de piata, avand o aplicabilitate crescuta in cadrul tranzactiilor ce implica transferul/inchirierea de bunuri.

6. Dosarul de preturi de preturi de transfer este pregatit de o echipa si este rezultatul unei analize multidisciplinare pentru a stabili cea mai corecta abordare.

(1) În cazul persoanelor juridice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a clădirii.
[…]
(3) Valoarea de inventar a clădirii este valoarea de intrare a clădirii în patrimoniu, înregistrată în contabilitatea proprietarului clădirii, conform prevederilor legale în vigoare.
[…]
(5) În cazul unei clădiri care a fost reevaluată, conform reglementărilor contabile, valoarea impozabilă a clădirii este valoarea contabilă rezultată în urma reevaluării, înregistrată ca atare în contabilitatea proprietarului – persoană juridică.
(6)*) În cazul unei clădiri care nu a fost reevaluată, cota impozitului pe clădiri se stabileşte de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucureşti între:
a) 10% şi 20% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinţă;
b) 30% şi 40% pentru clădirile care nu au fost reevaluate în ultimii 5 ani anteriori anului fiscal de referinţă.
_____________
*) Modificările aduse alin. (6) prin O.G. nr. 30/2011 se aplică de la data de 1 ianuarie 2012. (art. II alin. 1 din O.G. nr. 30/2011)

(61)*) Cota impozitului pe clădiri prevăzută la alin. (6) se aplică la valoarea de inventar a clădirii înregistrată în contabilitatea persoanelor juridice, până la sfârşitul lunii în care s-a efectuat prima reevaluare. Fac excepţie clădirile care au fost amortizate potrivit legii, în cazul cărora cota impozitului pe clădiri este cea prevăzută la alin. (2).
_____________
*) Alin. (61) se aplică de la data de 1 ianuarie 2012. (art. II alin. 1 din O.G. nr. 30/2011)

In acest sens, dorim sa atragem atentia asupra urmatorului rationament profesional intalnit in practica evaluatorilor autorizati, rationament profesional influentat de interpretarea eronata (in opinia noastra) a prevederilor fiscale de catre autoritatea fiscala.

Am intalnit abordarea potrivit careia exista doua metode de stabilire a valorii impozabile a unei cladirii reevaluate conform reglementarilor contabile, fiecarea dintre acestea generand o valoare impozabila diferita. Pentru a exemplifica rationamentul vom prezenta un studiu de caz simplificat al unei astfel de situatii:

Sa presupunem ca o societate comerciala detine in proprietate o cladire ce a fost achizitionata in data de 31.12.N pentru aceasta platindu-se un pret de 100 u.m. Durata de utilizare economica este de 10 ani, metoda de amortizare este amortizarea liniara iar valoarea impozabila ce se va declara la fisc este de 100 u.m.. In data de 31.12.N+2 se decide reevaluarea cladirii pentru reflectarea valorii juste in situatiile financiare si se stabileste ca valoarea justa este de 90 u.m.

La 31.12.N+2 situatia contabila a cladirii respective era urmatoarea:

Valoare de intrare: 100 u.m. – Amortizare cumulata: 20 u.m. – Valoare neta contabila: 80 u.m.

Dupa cum se poate observa valoarea cladirii a crescut cu 10 u.m. in urma reevaluarii si in mod logic interpretarea ar fi aceea ca societatea respectiva va declara la fisc valoarea reevaluata de 90 u.m. ca fiind noua valoare impozabila a cladirii.

Aici intervine rationamentul la care facem referire si care are la baza modul in care sunt interpretate pevederile citate mai sus de catre autoritatea fiscala. Potrivit acestui rationament valoarea impozabila difera in functie de modul in care este inregistrata in contabilitate operatiunea de reevaluare a cladirii. In acest sens, prevederile OMFP 3055/2009 privind adoptarea reglementarilor contabile conforme cu directivele europene prevad ca:

(2) La reevaluarea unei imobilizări corporale, amortizarea cumulată la data reevaluării este tratată în unul din următoarele moduri:
a) recalculată proporţional cu schimbarea valorii contabile brute a activului, astfel încât valoarea contabilă a activului, după reevaluare, să fie egală cu valoarea sa reevaluată. Această metodă este folosită, deseori, în cazul în care activul este reevaluat prin aplicarea unui indice; sau
b) eliminată din valoarea contabilă brută a activului şi valoarea netă, determinată în urma corectării cu ajustările de valoare, este recalculată la valoarea reevaluată a activului. Această metodă este folosită, deseori, pentru clădirile care sunt reevaluate la valoarea lor de piaţă.

Daca ar fi sa aplicam ambele metode de mai sus in cazul de fata, situatia ar fi urmatoarea:

a) indicele de actualizare = 90 u.m. / 80 u.m. = 1,125 ; valoarea bruta actualizata = 112,5 u.m. ; amortizarea cumulata actualizata = 22,5 u.m. ; valoare neta contabila dupa reevaluare = 90 u.m. ;

b) amortizarea in valoare de 20 u.m. se anuleaza in contrapartida cu valoarea de intrare a constructiei iar valoarea ramasa de 80 u.m. se majoreaza cu 10 u.m. in contrapartida cu rezervele din reevaluare.

Dupa cum se poate observa in ambele cazuri noua valoare contabila este de 90 u.m.. Cu toate acestea, rationamentul la care facem referire precizeaza ca in cazul in care pentru stabilirea valorii impozabile se selecteaza prima metoda, valoarea impozabila ar fi de fapt valoarea bruta actualizata 112,5 u.m., ci nu 90 u.m., iar in cazul in care se selecteaza a doua metoda valoarea impozabila ar fi 90 u.m..

In opinia noastra un astfel de rationament este eronat, intrucat indiferent de metoda aplicata rezultatul ar trebui sa fie acelasi. Din punct de vedere contabil, rezultatul este acelasi, iar in mod logic si din punct de vedere fiscal rezultatul ar trebui sa fie acelasi intrucat consideram ca intentia legiuitorului este aceea ca impozitarea sa se realizeze uniform indiferent de metoda de calcul. Chiar daca logica fiscala este de cele mai multe ori diferita de cea contabila, daca un astfel de rationament ar fi fost permis atunci toti contribuabilii ar fi optat pentru varianta de calcul cu impact fiscal redus si atunci automat legiuitorul ar fi trebuit sa elimie aceasta optiune tocmai pentru a asigura o impozitare neutra.

Cu toate acestea, am intalnit in practica inspectori fiscali care urmeaza un rationament similar in interpretarea prevederilor legale. Totusi, abordarea autoritatilor fiscale nu constituie o dovada a unei interpretari corecte a legislatiei in toate cazurile, asa ca simplul fapt ca unii inspectori au aceasta abordare nu constituie in opinia noastra un argument pentru a stabili noi principii in evaluare.

In opinia noastra notiunea de valoarea de inventar prevazuta la art. 253 alin. (3) din Codul fiscal face referire la valoarea de intrare a cladirii respective (valoarea de achizitie). Astfel, in momentul in care are loc reevaluarea acesteia, consideram ca noua valoare impozabila este valoarea justa rezultata in urma reevaluarii si nu valoarea bruta actualizata chiar daca metoda de inregistrare in contabilitate a reevaluarii este cea prevazuta la litera a).

Mai mult decat atat, normele de aplicare a art. 253 prevad la pct. 52 faptul ca valoarea de inventar are mai multe intelesuri, printre care si valoarea reevaluata, nu doar valoarea de intrare in contabilitate. Prevederile de la lit. f) pct 52 din norme, desi pot fi subiect de discutie in acest caz, consideram ca aduc mai degraba clarificari cu privire la modul de calcul al valorii de intrare de catre persoanele juridice care aplica Reglementările contabile armonizate cu Directiva a IV-a a CEE şi cu Standardele Internaţionale de Contabilitate si nu pot fi interpretate in sensul ca valoarea de impozitare este valoarea bruta actualizata in cazul in care metoda de stabilire a valorii impozabile este cea prevazuta la lit. a)

Capitalizarea venitului este o metodă de randament folosită pentru imobile generatoare de venit, cum ar fi clădirile comerciale, industriale cu destinaţie generală sau depozitele.

Chiria este relaţionată la venitul potenţial care poate fi generat prin închirierea spaţiului, ajustat cu gradul de ocupare şi cu cuantumul cheltuielilor efecutate pentru a obţine respectivele venituri din chirii. În final se ajunge la un venit anual net care, prin capitalizare oferă o indicaţie cu privire la valoarea proprietăţii generatoare de venit. Rata de capitalizare se obţine din piaţă şi reprezintă raportul dintre veniturile recurente generate de proprietăţi tranzacţionate şi valoarea de vânzare a acestora.

Prin capitalizarea venitului net efectiv anual, considerat constant, rezultă valoarea imobilului. Transformarea se face prin divizarea venitului anual net efectiv estimat la o rată de capiatlizare sau prin multiplicarea cu un factor de multiplicare.

In cazul de fata pentru evaluarea unei constructii industriale s-a aplicat metoda capitalizarii veniturilor din chirii prin aplicarea tarifelor medii din îchiriere de pe piaţa pentru imobile similare. Chiria medie, gradul de ocupare şi rata de capitalizare utilizată au fost preluate din studiul de piaţă efectuat de CB Richard Ellis, intitulat Market Overview – Romania Industrial, S2 2010.

Valoarea construcţiei închiriabile este dată de următoarea formulă:

Valoare = [(Venit potenţial brut x Gradul de ocupare) – Cheltuielile proprietarului aferente imobilului închiriat (impozite, taxe, asigurare, management, etc.)]/rata de capitalizare

Venitul potenţial brut a fost considerat ca fiind de 3,8 euro pe mp, rata de neocupare a fost estimată a fi de 14%, iar rata de capitalizare a fost estimată a fi de 10,25%. Conform raportului Market Report – Evolution of the Industrial Sector in the First Six Months of the Year, 29 septembrie 2010, realizat de The Advisers, cheltuielile proprietarului aferente imobilului închiriat s-au situat în intervalul 0,70 şi 0,95 euro/mp în anul 2010.

În concluzie valoarea de randament a construcţiei industriale, în ipoteza închirierii acestei, este de 1.503.220 euro, fără TVA, respectiv 6.440.995lei, fără TVA, la un curs de 4,2848 lei/euro.

La această valoare se adaugă valoarea terenului excedentar obținută la capitolul precedent prin metoda comparației directe.

Intrucat societatea a inregistrat o crestere peste medie si rezultate pozitive, multiplicatorul selectat pentru analiza prin piata a fost Pret/Cifra de afaceri. Lipsa de surse de informare pentru selectarea de comparabile relevante si similare de pe piata locala a condus la utilizarea unei surse externe, respectiv site-ul profesorului Answath Damodaran.

O posibila modalitate de calcul a multiplicatorului Pret/Cifra de afaceri pentru servicii financiare, consta in folosirea valorii indicatorului pentru servicii financiare (Financial Services – non-banks & insurances) pentru ianuarie 2010, calculata pentru piete emergente, publicat de profesorul Damodaran. Pentru o mai buna comparabilitate, am identificat companii cu un grad de indatorare intre 30-50%, avand in vedere ca gradul de indatorare luat in considerare pentru comparabile la costul capitalului propriu a fost de 50%. La acesta trebuie efectuata o corectie pentru lipsa de lichiditate, intrucat societatea evaluata nu este o companie listata, cum este cazul companiilor comparabile. Valorile multiplicatorilor prezentati pe site sunt valabile pentru ianuarie 2010 si nu impun corectii pentru perioada de timp.

Din tabelul de mai sus am selectat valoarea mediana pentru a nu fi afectata de valorile extrme precum 6,18 sau 0,49. Mediana se situeaza la 1,67 pentru indicatorul Pret/Cifra de afaceri.

La valoarea astfel obtinuta am efectuat o corectie pentru lipsa de lichididatate, intrucat societatea nu este o companie listata. Discountul pentru lipsa de lichiditate l-am calculat folosind algoritmul indicat de profesorul Damodaran (liqdisc.xls: Spreadsheet to value liquidity).

Valoarea pentru campul referitor la venituri (Revenues) a fost calculata ca fiind cifra de afaceri estimata pentru 2010 in lei, exprimata in USD si impartita la 1,000,000 (conform indicatiilor de completare a celulei). Cursul folosit pentru conversia valutara a fost de 2,9361 RON/USD aferent datei evaluarii, 31.12.2009.

Campul Earnings se completeaza cu valoarea 1 in cazul in care firma are rezultat net pozitiv, ceea ce este cazul pentru societatea evaluata.

Raportul Disponibilitati/Valoare de piata a firmei a fost preluat din calculele efectuate de profesorul Damodaran la nivel de tara, respectiv pentru Romania (Earnings. Book Value and Sales Multiple Averages by Country).

In consecinta, discountul pentru lipsa de lichiditate este de 12,82%.

In plus, intrucat valoarea astfel obtinuta este o valoare pe baza minoritara, vom aplica o prima de control. Din studiile realizate, conform manualului de evaluarea intreprinderilor editia a 4a, valoarea acestei prime se situeaza in jurul valorii de 35%.

Cifra de afaceri pentru anul 2009 s-a inmultit cu multiplicatorul ajustat pentru lipsa de lichidate si pentru prima de control si s-a obtinut valoarea societatii:

La aceasta valoare se adauga valoare elementelor situate in afara exploatarii.