Raspuns:

Din enunţul întrebării dvs. înţelegem că la achiziţia terenului şi a clădirii, realizată înainte de data aderării nu s-a dedus TVA.

Potrivit prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri reprezintă o operaţiune scutită de TVA.  Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi, sau de terenuri construibile.

Pentru o corectă interpretare a prevederilor prezentate mai sus, redăm mai jos definiţiile termenilor specifici:

• teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare;
• construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
• livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;
• construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării;

Potrivit normelor de aplicare ale art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, în aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, atunci când construcţia şi terenul pe care este edificată formează un singur corp funciar, identificat printr-un singur număr cadastral:

a) terenul pe care s-a edificat construcţia urmează regimul construcţiei, dacă valoarea acestuia este mai mică decât valoarea construcţiei aşa cum rezultă din raportul de expertiză;

b) construcţia va urma regimul terenului pe care este edificată, dacă valoarea acesteia este mai mică decât valoarea terenului aşa cum rezultă din raportul de expertiză;

c) dacă terenul şi construcţia au valori egale, aşa cum rezultă din raportul de expertiză, regimul corpului funciar va fi stabilit în funcţie de bunul imobil cu suprafaţa cea mai mare. Se va avea în vedere suprafaţa construită desfăşurată a construcţiei.

Potrivit normelor de aplicare ale art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, în aplicarea art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, calificarea unui teren drept teren construibil sau teren cu altă destinaţie, la momentul vânzării sale de către proprietar, rezultă din certificatul de urbanism.

În concluzie, în cazul în care terenul şi construcţia nu formează un singur corp funciar identificat printr-un singur număr cadastral, atunci regimul TVA al livrării terenului şi al livrării construcţiei se analizează separat.

Regimul TVA al construcţiei – în cazul în care aceasta formează un corp funciar separat identificat printr-un număr cadastral separat

Construcţia se poate livra în regim de scutire întrucât din informaţiile furnizate considerăm că aceasta nu se încadrează în definiţia prevăzută în Codul fiscal referitoare la „construcţie nouă”.  Cu alte cuvinte, pornind de la consideraţiile de mai sus, puteţi emite factura de vânzare fără TVA şi nici nu aveţi obligaţia ajustării TVA la achiziţie întrucât la data achiziţiei nu s-a dedus TVA.  Obligaţia ajustării poate interveni în cazul în care, pe parcursul perioadei în care aţi deţinut imobilul în proprietate, s-au efectuat îmbunătăţiri şi modernizări pentru care s-a dedus TVA.  În acest sens, vă recomandăm să analizaţi situaţia fiscală a sumelor înregistrate în contul construcţiei respective.  Totodată, potrivit prevederilor art. 141 alin. (3), în cazul în care doriţi, puteţi opta pentru taxarea acestei operaţiuni, în sensul emiterii facturii de vânzare a clădirii cu TVA.

Regimul TVA al terenului – în cazul în care acesta formează un corp funciar separat identificat printr-un număr cadastral separat

Potrivit prevederilor citate mai sus, pentru a califica terenul în teren construibil sau nu trebuie să verificaţi certificatul de urbanism.

În cazul în care terenul nu este construibil, considerăm că terenul se va livra în regim de scutire TVA potrivit prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f).  Cu alte cuvinte, pornind de la consideraţiile de mai sus, puteţi emite factura de vânzare fără TVA.  În acest caz, potrivit prevederilor art. 141 alin. (3), în cazul în care doriţi, puteţi opta pentru taxarea acestei operaţiuni, în sensul emiterii facturii de vânzare a terenului cu TVA.

Totuşi, întrucât pe terenul respectiv se află la momentul de faţă o construcţie, considerăm că cel mai probabil acesta este teren construibil, iar în cazul în care aceasta formează un corp funciar separat identificat printr-un număr cadastral separat de clădire, livrarea sa se va realiza în regim de impozitare. Cu alte cuvinte, factura se va emite cu TVA.

Regimul TVA al tranzacţiei – în cazul în care clădirea şi terenul formează un singur corp funciar separat identificat printr-un singur număr cadastral

În cazul acesta este important de stabilit valoarea terenului şi a construcţiei.  Astfel, în cazul în care valoarea terenului este mai mare decât valoarea construcţiei, construcţia va urma regimul terenului şi în cazul în care din certificatul de urbanism reiese faptul că terenul este construibil, atât terenul cât şi construcţia se vor livra în regim de taxare, adică factura se va emite cu TVA.

În cazul în care valoarea clădirii este mai mare decât valoarea terenului, terenul va urma regimul construcţiei şi atât terenul cât şi construcţia se vor livra în regim de scutire, adică factura se va emite fără TVA.

Prevederile de mai sus sunt aplicabile indiferent de natura cumpărătorului, indiferent dacă acesta este persoană fizică sau juridică, înregistrată sau nu în scopuri de TVA.

Raspuns:

Din informaţiile furnizate nu reiese dacă este vorba despre o construcţie nouă sau nu, în sensul definiţiei prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Potrivit prevederilor fiscale, „livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta” înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării; iar „construcţie nouă” cuprinde şi orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării.

Potrivit prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri reprezintă o operaţiune scutită de TVA. Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi, sau de terenuri construibile.

În concluzie, în cazul în care clădirea ce face obiectul vânzării este o construcţie nouă, potrivit prevederilor de mai sus, operaţiunea de vânzare se va realiza în regim de taxare, iar factura se va emite cu TVA.

În cazul în care clădirea nu este o construcţie nouă potrivit prevederilor de mai sus, atunci regimul TVA aplicabil este cel de scutire, vânzarea efectuându-se fără TVA. Totodată, potrivit prevederilor art. 141 alin. (3), în cazul în care doriţi, puteţi opta pentru taxarea acestei operaţiuni, în sensul emiterii facturii de vânzare a clădirii cu TVA.

Ca răspuns direct la întrebarea dvs., considerăm că factura se poate emite fără TVA în cazul în care clădirea nu este o construcţie nouă potrivit prevederilor de mai sus.

Intrucât la achiziţia terenului nu s-a dedus TVA, acesta intrând în patrimoniul societăţii prin aport la capitalul social, considerăm că nu se impune ajustarea TVA. Cu totate acestea, în cazul în care au existat îmbunătăţiri sau modernizări aferente clădirii, TVA-ul dedus la plata acestora face obiectul ajustării.

În ceea ce priveşte observaţia dvs. referitoare la reevaluarea clădirii vă recomandăm să parcurgeţi articolul nostru postat pe această pagină întrucât rezerva din reevaluare face obiectul impozitului pe profit.