Exista vreo posibilitate de a semna doua contracte de vanzare, unul pentru imobil cu 5% si unul pentru cota indiviza de drum cu 24%? In acest caz taxele sunt normale. Credeti ca la un eventual control, cele doua tranzactii s-ar putea considera una si aceeasi?

Raspuns:

Din informaţiile furnizate, înţelegem că societatea dvs. a dezvoltat un ansamblu rezidenţial, proiectat astfel încât livrarea imobilelor să poată fi încadrată în facilitatea de 5% TVA. Din cauza suprafeţelor mari de drum de acces, înţelegem că intenţia iniţială a fost aceea de a acorda drept de servitute pentru drum astfel încât să vă puteţi încadra în limita de suprafaţă prevăzută la art. 140 alin. (2¹) din Codul fiscal. Din motive financiare, înţelegem că această variantă nu mai este o opţiune la momentul de faţă şi că luaţi în considerare şi livrarea cotei indivize de drum de acces. Totuşi, în acest caz înţelegem că proprietatea vândută nu se mai încadrează în limita de suprafaţă prevăzută la art. art. 140 alin. (2¹) din Codul fiscal. Din acest motiv înţelegem că doriţi să structuraţi tranzacţia astfel încât să aibă loc două livrări, o livrare pentru imobil cu TVA 5% şi o livrare pentru cota indiviză de drum cu TVA 24%. Înţelegem că doriţi să comentăm cu privire la posibilitatea ca, în cazul în care alegeţi această variantă, tranzacţiile să fie asimilate de către autorităţile fiscale unei singure tranzacţii pentru care să vi se impute faptul că trebuia să colectaţi 24% TVA.

Din punct de vedere juridic, din discuţiile purtate cu consultanţii, înţelegem că structurarea tranzacţiei în modul la care faceţi referire este posibilă. Cu toate acestea nu putem emite o opinie în acest sens şi vă recomandăm sa vă adresaţi unor consultanţi specializaţi în domeniul juridic.

Din punct de vedere fiscal, potrivit prevederilor alin. (9) de la pct. 23 din normele de aplicare a art. 140 alin. (21) din Codul fiscal, în sensul art. 140 alin. (2¹) lit. c) din Codul fiscal, suprafaţa utilă a locuinţei de 120 mp nu include anexele gospodăreşti. Suprafaţa terenului pe care este construită locuinţa, precum şi suprafaţa utilă a locuinţei, menţionate la art. 140 alin. (2¹) lit. c) din Codul fiscal, trebuie să fie înscrise în documentaţia cadastrală anexată la actul de vânzare-cumpărare încheiat în condiţiile legii. Valoarea-limită de 380.000 lei prevăzută la art. 140 alin. (2¹) lit. c) din Codul fiscal cuprinde valoarea locuinţei, inclusiv valoarea cotelor indivize din părţile comune ale imobilului şi a anexelor gospodăreşti şi, după caz, a terenului pe care este construită locuinţa, dar exclude unele drepturi de servitute legate de locuinţa respectivă. În calculul suprafeţei maxime de 250 mp, prevăzute la art. 140 alin. (2¹) lit. c) din Codul fiscal, se cuprind şi suprafeţele anexelor gospodăreşti, precum şi cotele indivize din orice alte suprafeţe dobândite împreună cu locuinţa, chiar dacă se află la numere cadastrale diferite. În acest sens, considerăm că asimilarea celor două operaţiuni ca o singură tranzacţie este posibilă pe baza prevederilor legale de mai sus, caz în care înţelegem că nu sunt întrunite condiţiile necesare aplicării procentului de TVA de 5%.

Ca sugestie, puteţi lua în considerare varianta prin care să donaţi drumul de acces către autoritatea locală şi transformarea acestuia în drum public.

Va rog sa ma ajutati cu urmatoarea problema referitoare la aplicarea cotei reduse de TVA 5%:

In normele metodologice se specifica ca:

„(11) Persoanele impozabile care livrează locuinţe vor aplica cota de 5% inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrări, dacă din contractele încheiate rezultă că la momentul livrării vor fi îndeplinite toate condiţiile impuse de art. 140 alin. (21) lit. c) din Codul fiscal şi sunt în posesia declaraţiei prevăzute la alin. (10) al prezentului punct. În situaţia în care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei de 19% sau, după caz, de 24%, datorită neprezentării de către cumpărător a declaraţiei prevăzute la alin. (10) sau din alte motive obiective, la livrarea bunului imobil se pot efectua regularizările prevăzute la art. 140 alin. (4) din Codul fiscal în vederea aplicării cotei de 5%, dacă toate condiţiile impuse de art. 140 alin. (21) lit. c) din Codul fiscal, astfel cum sunt detaliate şi de prezentele norme metodologice, sunt îndeplinite la data livrării.”

Din asta inteleg ca eu pot sa incep sa-i facturez avansurile cu 5%, daca imi aduce declaratia de la notar?

Si totodata care este data livrarii:

(7) Cota redusă de taxă de 5% prevăzută la art. 140 alin. (21) din Codul fiscal se aplică numai pentru livrarea, astfel cum este definită la art. 128 alin. (1) din Codul fiscal, a locuinţelor ca parte a politicii sociale, respectiv pentru transferul dreptului de a dispune ca şi un proprietar de bunurile prevăzute la art. 140 alin. (21) lit. a) – d) din Codul fiscal. Pentru livrările prevăzute la art. 140 alin. (21) lit. a), b) şi d) din Codul fiscal, cota redusă de TVA de 5% se aplică inclusiv pentru terenul pe care este construită locuinţa.

Deci „transferul dreptului de a dispune ca şi un proprietar”: Clientul nostru va semna un PV de livrare si v-a intra in posesie asupra Proprietatii ( la Data Predarii Ian 2011) chiar daca nu a achitat integral ; iar dreptul de proprietate va fi transferat la data semnarii Actului Aditional de transfer al dreptului de proprietate, dupa achitarea integrala a Pretului Vanzarii, Mai 2012.

In situatiile astea eu ii aplic 5% la data semnarii PV de livrare sau incepand de acum daca imi aduce declaratia?

RASPUNS:

Asa cum reiese din textul citat de dvs.:

„(11) Persoanele impozabile care livrează locuinţe vor aplica cota de 5% inclusiv pentru avansurile aferente acestor livrări, dacă din contractele încheiate rezultă că la momentul livrării vor fi îndeplinite toate condiţiile impuse de art. 140 alin. (21) lit. c) din Codul fiscal şi sunt în posesia declaraţiei prevăzute la alin. (10) al prezentului punct. În situaţia în care avansurile au fost facturate prin aplicarea cotei de 19% sau, după caz, de 24%, datorită neprezentării de către cumpărător a declaraţiei prevăzute la alin. (10) sau din alte motive obiective, la livrarea bunului imobil se pot efectua regularizările prevăzute la art. 140 alin. (4) din Codul fiscal în vederea aplicării cotei de 5%, dacă toate condiţiile impuse de art. 140 alin. (21) lit. c) din Codul fiscal, astfel cum sunt detaliate şi de prezentele norme metodologice, sunt îndeplinite la data livrării.”,

este foarte important ca la momentul livrarii toate conditiile impuse de art 140 alin(21) lit. c), in ceea ce priveste valoare, suprafata, beneficiar, etc., sa fie indeplinite:

„ (2¹) Cota redusă de 5% se aplică asupra bazei de impozitare pentru livrarea locuinţelor ca parte a politicii sociale, inclusiv a terenului pe care sunt construite. Terenul pe care este construită locuinţa include şi amprenta la sol a locuinţei. În sensul prezentului titlu, prin locuinţă livrată ca parte a politicii sociale se înţelege:

…

c) livrarea de locuinţe care au o suprafaţă utilă de maximum 120 m2, exclusiv anexele gospodăreşti, a căror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depăşeşte suma de 380.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adăugată, achiziţionate de orice persoană necăsătorită sau familie. Suprafaţa utilă a locuinţei este cea definită prin Legea locuinţei nr. 114/1996, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Anexele gospodăreşti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare. Cota redusă se aplică numai în cazul locuinţelor care în momentul vânzării pot fi locuite ca atare şi dacă terenul pe care este construită locuinţa nu depăşeşte suprafaţa de 250 m2, inclusiv amprenta la sol a locuinţei, în cazul caselor de locuit individuale. În cazul imobilelor care au mai mult de două locuinţe, cota indiviză a terenului aferent fiecărei locuinţe nu poate depăşi suprafaţa de 250 m2, inclusiv amprenta la sol aferentă fiecărei locuinţe. Orice persoană necăsătorită sau familie poate achiziţiona o singură locuinţă cu cota redusă de 5%, respectiv:

1. în cazul persoanelor necăsătorite, să nu fi deţinut şi să nu deţină nicio locuinţă în proprietate pe care au achiziţionat-o cu cota de 5%;

2. în cazul familiilor, soţul sau soţia să nu fi deţinut şi să nu deţină, fiecare sau împreună, nicio locuinţă în proprietate pe care a/au achiziţionat-o cu cota de 5%;

…”

Conform art. 134¹, alin. (6):

“pentru livrările de bunuri corporale, inclusiv de bunuri imobile, data livrării este data la care intervine transferul dreptului de a dispune de bunuri ca şi un proprietar. Prin excepţie, în cazul contractelor care prevăd că plata se efectuează în rate sau a oricărui alt tip de contract care prevede că proprietatea este atribuită cel mai târziu în momentul plăţii ultimei sume scadente, cu excepţia contractelor de leasing, data livrării este data la care bunul este predat beneficiarului.”

In cazul dvs. livrarea are loc la momentul predarii (Ian 2011), iar atunci intervine si faptul generator si taxa devine exigibila, moment in care va trebui sa colectati TVA.

Asadar, in cazul in care la acest moment (data predarii) sunt indeplinite conditiile impuse la art. 140 si sunteti in posesia declaratiei prevazute la alin(10) din normele la art. 140, puteti emite facturi cu TVA 5% atat pentru avansuri cat si pentru livrare.

INTREBARE (detalii aditionale):

Contractul nostru este cu plata in rate si transferul dreptului de proprietate se va face la data achitarii ultimei transe ( undeva prin 2012).

In ian. 2011 se va face receptia apartamentului, el urmand sa plateasca in continuare ratele conform Contractului (indeplineste de acum toate conditiile iar declaratia la notar nu-i o problema).

In cazul asta, facturez incepand de acum 24%?

Pentru cladire nu s-a facut receptia cu primaria, este in stadiu de constructie.

RASPUNS:

Daca clientul indeplineste conditiile pentru aplicarea cotei de 5% si aveti si declaratia de la notar, atunci pentru platile in avans pe care le face puteti factura cu 5%, incepand din prezent. Presupun ca apartamentul se va preda dupa ce este finalizat.

Totodata, aveti grija la cum interpretati acest contract cu plata in rate, dvs. veti factura contravaloarea intregului apartament la data predarii acestuia, chiar daca clientul nu-l va plati integral, si veti colecta TVA pentru intreaga valoare.