Raspuns:

Potrivit prevederilor art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal, livrarea de construcţii/părţi de construcţii şi a terenurilor pe care sunt construite, precum şi a oricăror altor terenuri, reprezintă o operaţiune scutită de TVA. Potrivit prevederilor art. 145 din Codul fiscal, TVA-ul plătit aferent achiziţiilor destinate utilizării în folosul realizarii acestor operaţiuni scutite nu reprezintă TVA deductibil.

Prin excepţie, scutirea nu se aplică pentru livrarea de construcţii noi, de părţi de construcţii noi sau de terenuri construibile.

În sensul reglementărilor de mai sus, se definesc următoarele:

1. teren construibil reprezintă orice teren amenajat sau neamenajat, pe care se pot executa construcţii, conform legislaţiei în vigoare;
2. construcţie înseamnă orice structură fixată în sau pe pământ;
3. livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării;
4. o construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor, exclusiv taxa, se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării;

Potrivit informaţiilor furnizate de dvs., înţelegem că în speţa expusă de dvs. nu este vorba de o construcţie nouă, fiind astfel aplicabil regimul standard de scutire de TVA.

Potrivit prevederilor art. 141 alin. (3) din Codul fiscal, orice persoană impozabilă poate opta pentru taxarea operaţiunilor prevăzute la alin. (2) lit. f). În acest sens, chiar dacă operaţiune este scutită, societatea care deţine în proprietate apartamentul poate opta pentru vânzarea apartamentului în regim de taxare (cu 24% sau cu 5% TVA) prin depunerea unei notificări în acest sens la Administraţia Finanţelor Publice.

În concluzie, in cazul în care achiziţia clădirii s-a realizat în regim de taxare (inclusiv taxare inversă), iar livrarea din 2010 s-a efecutat în regim de scutire, aveţi obligaţia ajustării TVA potrivit art. 149 din Codul fiscal.

Raspuns:

Potrivit prevederilor art. 147 alin. (7) din Codul fiscal în vigoare la data de 31.12.2008,

Se exclud din calculul pro-rata următoarele:

a) valoarea oricărei livrări de bunuri de capital care au fost utilizate de persoana impozabilă în activitatea sa economică;

b) valoarea oricăror livrări de bunuri sau prestări de servicii către sine efectuate de persoana impozabilă şi prevăzute la art. 128 alin. (4) şi la art. 129 alin. (4), precum şi a transferului prevăzut la art. 128 alin. (10);

c) valoarea operaţiunilor prevăzute la art. 141 alin. (2) lit. a) şi b), precum şi a operaţiunilor imobiliare, altele decât cele prevăzute la lit. a), în măsura în care acestea sunt accesorii activităţii principale.

În concluzie, valoarea livrărilor efectuate de dvs. în anul 2008 nu intră în calculul pro-ratei.

Referitor la cea de-a doua întrebare, cu privire la notificare, potrivit prevederilor art. 141 alin. (3) şi a normelor de aplicare aferente, doar opţiunea de taxare se va notifica organelor fiscale competente. Cu alte cuvinte, dacă operaţiunea a fost scutită, iar dumneavoastră aţi realizat vânzarea în regim de scutire nu trebuie să depuneţi nicio notificare.

Totuşi TVA-ul dedus la modernizarea, îmbunătăţirea şi achiziţia acestor imobile, livrate în regim de scutire, face obiectul ajustării TVA.

În ceea ce priveşte livrarea terenului, trebuie analizat dacă acesta era „teren construibil” în sensul definiţiilor prevăzute la art 141 alin (2) lit. f) din Codul fiscal, şi dacă nu cumva exista obligativitatea livrării acestuia în regim de taxare (cu TVA).

Astfel, potrivit normelor de aplicare ale art. 141 din Codul fiscal, în cazul în care terenul şi construcţia ce au făcut obiectul vânzării formau la data respectivă un singur corp funciar identificat printr-un singur număr cadastral, atunci regimul de impozitare trebuia stabilit în funcţie de valoarea celor două. Astfel, dacă valoarea terenului era mai mare decât a clădirii, se aplica regimul de taxare (vânzarea cu TVA) în cazul în care terenul era construibil, iar în cazul în care terenul era neconstruibil se aplica regimul de scutire.

Ţinând cont de faptul că terenul era construit la momentul respectiv, cel mai probabil acesta era construibil. În cazul în care valoarea terenului era mai mică decât valoarea clădirii, atunci acesta urma regimul clădirii şi, ţinând cont de informaţiile furnizate de dvs., livrarea clădirii făcea obiectul scutirii la momentul respectiv şi vânzarea trebuia realizată fără TVA, în regim de scutire. Aceste prevederi erau în vigoare la data de 31.12.2008.