Evaluarea unei societati comerciale ce obtine venituri din inchirierea de spatii de birouri – Metoda comparatiei – Data evaluarii 31.12.2008
Abordarea prin comparatie
Abordarea prin comparatie se bazeaza pe un proces logic prin care valoarea de piata se obtine prin analiza tranzactiilor cu intreprinderi similare si relevante, compararea acestor intreprinderi cu firma evaluata si, in final, estimarea valorii companiei evaluate prin utilizarea unor chei de conversie (multiplicatori).
Abordarea prin comparatia de piata se bazeaza fundamental pe principiul substitutiei. Acest principiu nu cere ca intreprinderea de baza sa fie identica ci similara si relevanta:
Similar – se refera la natura intreprinderii si cuprinde atat elemente cantitative cat si elemente calitative;
Relevant – este un atribut care se refera la dorintele si asteptarile cumparatorului potential si se refera la gradul de risc preluat prin investitia in firma respectiva, lichidarea investitiei, performantele probabile ale intreprinderii, etc.
Pentru abordarea prin comparatie am ales metoda comparatiei cu tranzactii de pachete minoritare (actiuni la intreprinderi cotate). Am selectat ca multiplicator raportul Pret/Activ net contabil pe actiune. Alegerea multiplicatorului a fost motivata de urmatoarele aspecte:
- Compania a inregistrat pierdere contabila
- Nu exista active necorporale care sa aiba un impact semnificativ asupra evaluarii
- Intreprinderea a trecut prin modificari in privinta structurii cifrei de afaceri, iar aceasta nu este omogena fiind generata atat de venituri din inchiriere, cat si de vanzarea de marfuri
Intreprinderile comparabile au fost selectate cu ajutorul bazei de date Amadeus, dupa urmatoarele criterii:
- Compania sa fie listata si sa publice raportul Pret/Valoare neta contabila (Price/Book value)
- Compania sa fie din Uniunea Europeana
- Compania sa obtina venituri din activitatea de inchiriere proprietati imobiliare (cod NACE 682 Renting and operating of own or leased real estate)
- Cifrele obtinute sa fie aferente anului 2008
In urma aplicarii criteriilor de mai sus a fost generat un numar de 40 de companii.
Suplimentar, au fost aplicate inca doua filtre:
- Rentabilitatea capitalurilor utilizate (capitaluri proprii + datorii pe termen lung) sa fie negativa
- Raportul Active imobilizate corporale/Total Active sa fie peste medie
|
Company name |
Total Assets th EUR 2008 | Tangible Fixed Assets th EUR 2008 | Tangible Fixed Assets/Total Fixed Assets | Price / Book value ratio – close 2008 |
| CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG | 4.394.833 | 3.642.863 | 83% | 0,23 |
| ZASTAL S.A. | 22.759 | 19.771 | 87% | 0,25 |
| EFEKT S.A. KORPORACJA GOSPODARCZA | 33.289 | 30.889 | 93% | 0,47 |
| SOCIETE DU PASSAGE JOUFFROY DENYSE BOULLAND S.A. | 11.390 | 10.372 | 91% | 1,49 |
| KÖLNER BÜRGERGESELLSCHAFT AKTIENGESELLSCHAFT | 5.231 | 4.958 | 95% | 4,67 |
| Mediana | 0,47 |
Din companiile ramase am facut mediana pentru multiplicatorul Pret/Valoare neta contabila, care este de 0,47.
La valoarea astfel obtinuta am efectuat o corectie pentru lipsa de lichiditate, intrucat societatea evaluata nu este o companie listata. Discountul pentru lipsa de lichiditate l-am calculat folosind algoritmul indicat de profesorul Damodaran (liqdisc.xls: Spreadsheet to value liquidity).
|
Inputs |
||
| Values for Private company | ||
| Revenues | 0,24 | |
| Positive or Negative Earnings = | 0 | |
| Cash/Value | 3% | |
| Trading Volume/ Value | 0% | |
| Output | ||
| Illiquidity Discount = | 14,76% | |
Valoarea pentru campul referitor la venituri (Revenues) a fost calculata ca fiind cifra de afaceri estimata pentru 2010 in lei, exprimata in USD si impartita la 1,000,000 (conform indicatiilor de completare a celulei). Cursul folosit pentru conversia valutara a fost de 2,8342 RON/USD aferent datei evaluarii, 31.12.2008.
Raportul Disponibilitati/Valoare de piata a firmei a fost preluat din calculele efectuate de profesorul Damodaran la nivel de tara, respectiv pentru Romania (Earnings. Book Value and Sales Multiple Averages by Country).
In consecinta, discountul pentru lipsa de lichiditate este de 14,76%.
In plus, intrucat valoarea astfel obtinuta este o valoare pe baza minoritara, am aplicat o prima de control. Din studiile realizate, conform manualului de evaluarea intreprinderilor editia a 4a, valoarea acestei prime se situeaza in jurul valorii de 35%.
Valoarea neta contabila bilantiera, fara ajustari este de 100.000.000 lei (cifrele au caracter orientativ).
100.000.000 x 0,47 x (1-0,1476) x (1+0,35) = valoarea business-ului. La aceasta valoare se adauga valoarea elementelor aflate in afara exploatarii si rezulta valoarea de piata a societatii.